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第3部分（第2页）

财政预算为主的融资方式是以统收统支财政体制为基础的。国民收入的大部分集中于国家财政，由国家财政统一分配和拨付。财政包揽一切，所有的基本建设投资和企业的定额流动资金都由财政拨款，银行只对超定额部分的流动资金发放贷款。如表3。1所示，“一五”时期基本建设投资中国家投资占90。3％，自筹投资占9。7％；到“五五”时期，国家投资仍占77。2％，自筹投资仅占20。8％。

表3。1　基本建设投资中国家投资和自筹投资的比例（％）

资料来源：王昕：《中国直接融资方式的发展》，中国计划出版社，2000年，第87页。

3。　单一的国有银行信用

为适应重工业化的发展，国家建立了现金管理制度和现金计划出纳制度，实行统存统贷信贷管理体制。1956年将公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成“大一统”的银行体系。银行仅负责资金的划拨，不负责回收和管理。与财政预算相比，银行在积聚和供应资金方面的作用十分有限，形成“大财政、小银行”的格局。银行呈现非独立性，银行业务在很大程度上受制于财政。

4。　企业没有真正的融资行为

高度集中的资源配置方式从根本上否定了企业筹集资金和运用资金的自主权，企业只关注政府的无偿拨款，没有必要去自主筹集资金。

这种融资方式产生了两个明显的后果：一方面，房地产资金来源的单一性和资金运动的简单化，导致了各种有关房地产信贷业务逐渐萎缩至无形；另一方面，由于房地产开发、建设的计划管理和分配的供给体制，使房地产投资经营和交易的市场无存在的基础和条件，从而金融机构对房地产投资的资金融通和支持也就无从谈起。

值得一提的是，1956年初，我国银行对房地产业信贷工作进行了一个有益的尝试。1953年起，我国开始了以冶金、煤炭、电力和机械制造等工业为重点的大规模经济建设，国家财政拨款作为基本建设的唯一资金来源是十分有限的。为改变工矿职工的居住条件，国家提出了“自建公助”的办法，鼓励职工个人自己建造住房。对于资金不足的企业工人，由建设银行提供一定的住房贷款。该贷款额度仅为400万元，在辽宁、四川、内蒙、河北等18个省、市、区试办一年就停办了。虽然开办贷款的时间短、范围窄、额度小，但可以说是中国新房地产信贷业务的萌芽。在此后的20余年里，银行与房地产业有关的金融业务，仅限于国家用于房屋建设资金的拨付监管，有少量用于房屋房租的收缴和结算。

二、银行信用阶段（1978—1992年）

1978年中共十一届三中全会以后，我国进行了全面的经济体制改革，金融业和房地产业都进行了重大改革。国家制定出台了一系列推行住房商品化和城镇住房制度改革以及金融体制改革的政策法规。随着改革开放的深入，银行逐渐恢复和发展了房地产经济活动，国家将分配给企业的资金由财政无偿拨款转变为银行有偿贷款。对于企业固定资产投资，从1979年起国家预算内基本建设拨款实行“拨改贷”。1988年国家建立了基本建设基金制，“拨改贷”改变为基本建设基金贷款。对于企业需要的流动资金，从1983年起由中国人民银行统一供应和管理，逐步建立了与我国该阶段房地产业发展速度和房地产市场发展水平相适应的房地产融资业务、信贷政策和管理体制。这一阶段的特征主要表现为以下三个方面。

1。　银行信贷是资金供应的主要渠道

由于新增固定资产投资实行“拨改贷”和流动资金实行全额信贷，使银行信贷资金取代国家财政资金成为资金供应的主渠道。企业投资来自国家预算的份额迅速下降，银行贷款比重大幅上升。在全社会固定资产投资构成中，1978年预算内投资占总额的比重为65。9％，银行贷款占1。7％；1992年预算内投资占总投资额的比重下降为13％，银行贷款上升为27。4％。

2。　国有银行在间接融资中独占鳌头

1979年以前，我国金融体系中只有一家中国人民银行和众多的农村信用社，完全为公有性质，且中国人民银行是信用活动的绝对主体。改革开放后，尽管单一银行体系已发展成为由中央银行、国有商业银行、股份制银行、合资银行、外资银行、政策性银行及非银行金融机构共同构筑的面向市场的金融体系，但国有银行的主导地位不曾动摇。

3。　企业对银行资金的依赖程度加大

在建立企业制度和进行经济体制改革的过程中，企业拥有自主权却没有成为自负盈亏、自我发展的经济主体。企业出于短期利益的考虑而缺乏自我积累的内在动力，企业内部资本形成能力较差，企业融资渠道单一，其他融资渠道不畅。尽管提出了发展“间接融资为主、直接融资为辅”的模式，但资本市场处于发育阶段，能够利用股票发行融资的房地产企业微乎其微，证券市场融资并未成为一个有效的融资来源。

根据这一阶段的发展特点，可以将其分成三个时期。

1．初创时期（1978—1984年）

1978年后，住房商品化的工作在我国逐步开展起来。许多城市在实行统建、私建的基础上推行综合开发建设。1979年，在西安、南宁、柳州和梧州四个城市率先试行全价向个人出售住宅。到1982年，此类试点城市扩大到50个，共售出住宅4000多套。为适应并支持住房建设体制改革，部分地区的银行开始办理商品房信贷业务。这是银行信贷业务正式进入房地产业的开端。到1984年底，银行累计发放商品房贷款17。63亿元。

这一时期银行对房地产业的信贷业务属于初创时期。一方面，业务开展的范围小，仅在房改试点城市和部分大中城市开办；另一方面，业务内容单一，发放规模小，仅有信贷业务，且主要是对一些统建部门和综合开发企业发放供生产周转用