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第15部分（第3页）

以深圳华龙房地产开发有限公司开发的深圳水榭花都项目为例。深圳国际信托投资有限责任公司发行“深国投稳健·水榭花都项目集合资金信托”，募集2。5亿元资金，用于向深圳华龙房地产开发有限公司发放贷款，贷款期限2年，贷款利率为中国人民银行规定的同期贷款利率5。49％，每年根据中国人民银行的规定进行调整，贷款期限内，深圳华龙房地产开发有限公司于每季度第三个月的第20日支付贷款利息。贷款由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保。深圳国际信托投资有限责任公司从中收取1。7％的管理费用。见图6。2。

图6。2　水榭花都项目集合资金信托

2。　间接债务融资模式

间接债务融资是指购房者作为贷款主体，向信托投资公司贷款买房，从而间接实现房地产企业融资。

间接债务融资操作流程如下：首先，信托投资公司通过发行资金信托，向投资者募集资金。然后，信托投资公司以自己的名义将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房者。购房者以购房款的形式将资金支付给开发商，并在结构封顶或商务用房竣工之前，每月定期向信托公司偿还贷款。待到结构封顶或商务用房竣工之后，也就是说符合银行按揭贷款时，信托公司把贷款资产转让给银行，银行每月从买房人那里获得按揭贷款偿还。

今典集团开发的苹果社区项目采用的就是这种间接债务融资。北京国际信托投资有限公司（简称北京国投）针对苹果社区发行资金信托，向国内外机构和个人融资2亿元。在项目楼盘封顶之前，北京国投用其所募集的资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到符合银行按揭要求前的短期按揭需求。所有苹果社区的购房人只要通过了北京国投和按揭银行的按揭审查以及委托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在申请苹果社区消费信托短期按揭贷款时必须同意在所购房屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按揭，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。由此，很好地弥补了央行121号文关于“封顶按揭”政策所造成的消费信贷断裂，并且使得今典集团提前获得购房款，实现融资目的。见图6。3。

图6。3　苹果社区消费资金信托

3。　混合融资模式

混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。

温岭市力宝科技建材城有限公司开发建设的“浙江力宝科技建材城”项目就采取了混合融资方式，融资4000万元。浙江省国际信托投资有限责任公司（简称浙江国信）通过发行“浙江力宝科技建材城”资金信托募集4000万元信托资金，其中1000万元信托资金入股温岭市力宝科技建材城有限公司，持有该公司40％的股权，为第一大股东；另外3000万元信托资金借给温岭市力宝科技建材城有限公司，贷款利率根据中国人民银行基准贷款利率适当上浮。浙江力宝高新建材股份有限公司承诺2年后以1160万元的价格购买浙江国信持有的温岭市力宝科技建材城有限公司40％的股权。温岭市力宝科技建材城有限公司按季支付浙江国信3000万元贷款的利息，2年后到期偿还贷款本金。见图6。4。

图6。4　浙江力宝科技建材城资金信托

4。　房地产优先股融资模式

信托投资公司发行集合信托计划筹资后，以股权投资方式对房地产开发商进行增资；使得增资后的房地产开发商符合申请银行贷款的条件，从银行获得资金后完成房地产项目开发建设，最后信托资金获益退出。由于这种股权在退出时附有固定比例的投资收益，在性质上类似于优先股，故称其为优先股融资模式。

这种模式的典型案例是重庆国投为北京中建森岚房地产有限责任公司的融资。重庆国际信托投资有限公司（简称重庆国投）通过发行“景龙国际公寓项目股权投资信托”，募集8000万元人民币信托资金，此信托资金以重庆国投名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托计划为期1年，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司（北京中建森岚房地产有限责任公司的股东）采取股权溢价9％收购方式归还信托资金及收益，银基担保有限公司对该收购款项提供全额连带担保。见图6。5。

图6。5　景龙国际公寓项目股权投资信托

在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的融资能力。因为根据国务院办公厅最新规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35％，而这35％必须是所有者权益，以前对35％的理解比较宽泛，只要在开发项目前所融资的数额达到35％就可以开工，现在则必须是开发商的所有者权益。一般来说开发商的所有者权益都非常小。一个项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，这很难达到35％的要求。而通过向信托投资公司增资扩股，则能够达到这一要求。

另外，如果向其他企业增资扩股，则房地产企业的原有股东将同新股东一起分享房地产项目的收益，在收益比较高的项目里，这种做法很不合算。而向信托投资公司增资扩股，由于签订协议，在约定时间内按一定溢价回购信托投资公司的股权，这样出让的收益也就局限于溢价部分，按目前情况，溢价率为6％—8％，相较房地产项目动辄高达百分之几十的收益率而言，绝对是经济的。

5。　财产（房地产）信托受益权转让模式

房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司，设立财产信托，房地产企业取得信托受益权；然后，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应价款实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。

该模式的典型案例是北京国投推出的“盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目”。具体运作如下：第一，元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦（市场价值约4。1亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。第二，元鸿公司将其享有的受益权分为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权（人民币约2。5亿元）以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。第三，北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。

此种融资方式较好地回避了资金信托计划“200份”限制，从而使得大规模的融资更为现实。但是对于信托受益权转让是否符合法律规定目前尚未定论。但房地产企业通过此种方式进行融资，并未被监管部门叫停。

6。　房地产投资信托模式

信托投资公司发行信托计划，集合运用信托计划资金，购买房地产，以物业的租金收入支付信托收益，信托计划投资者可以持续持有房地产产权获取收益，或者通过多种手段退出。

该模式的典型案例是北京国投推出的“北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划”（简称“欧尚信托”），集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报。此外，投资人亦可享有该物业升值的潜在利益。该信托计划仿效REITs运作模式，集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报。此外，投资人亦可享有该物业升值和该项目可能上市流通等潜在利益。见图6。6。

图6。6　荣丰2008项目财产信托

合作模式是：北京国投将通过信托计划募集来的资金，以相对较低的价格，获得隆迪立川（开发商）手中的峰汇广场一?