文书楼

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第1部分（第2页）

（5）设计中国REITs的投资制度、投资模式以及投资项目的管理制度；

（6）研究发展房地产投资信托基金的外部环境，指出制约因素，提出我国房地产投资信托基金发展战略。

第二节　学术构想

一、研究视角与研究方法

本书提出以建立REITs制度来开展中国房地产金融制度的创新，从新制度经济学的分析视角、运用新制度经济学中的相关理论来研究REITs制度。之所以采用这一研究视角，主要是基于以下原因：第一，虽然REITs的外在表现形式是股票、受益凭证、基金、基金管理公司等具体的投融资工具和投融资机构，但其背后隐含的却是一系列的特殊制度安排。只有深入到制度层面，才能揭示REITs的本质及其运行规律，才有助于我们更好地认识REITs。第二，深入到制度层面，对REITs制度安排和运行机制进行经济剖析，对当前中国房地产业发展所面临制度问题和制度缺失进行探讨，对中国建立REITs制度所需要的制度环境进行深入研究，并以此为理论基础提出建构中国REITs制度的政策建议，将使本课题的研究更具有理论价值和现实意义。

本书的研究方法主要有：（1）理论上的制度分析法。这是本书最基本的研究方法，即由新制度经济学的制度理论、委托—代理理论和契约理论构成制度分析框架。（2）历史考察法。在制度分析的过程中，融入了对美国REITs制度形成和制度变迁的历史考察，以便能更好地借鉴历史经验。（3）统计分析法。运用统计图表、统计数据等对问题进行实证分析。在这三个分析方法的运用中，始终贯彻了宏观分析与微观分析、规范分析与实证分析、抽象分析与具体分析相结合的研究原则。

二、全书框架

本书的总体研究框架如图1…1所示。

图1…1

第三节　主要观点

一、研究内容

第一章为导论，主要介绍我国房地产金融创新的背景与意义，形成论文的主要研究内容、研究方法、研究框架；

第二章评述房地产金融创新的研究现状，通过对国内外研究文献和发展动态的分析，指出亟待研究的问题；

第三章分析我国房地产金融的现状，剖析房地产投融资渠道状况，在此基础上设计房地产金融创新的多种路径，提出建立REITs制度是创新的最优路径，指出我国发展REITs对我国房地产业的重要意义；

第四章介绍REITs制度的概念和特征、分类、运作模式，对REITs制度的基本构成进行解析；

第五章比较世界主要国家发展房地产投资信托基金的经验，提出我国可借鉴的经验；

第六章运用委托—代理模型分析REITs运作中的委托—代理关系，找出存在问题，提出解决方法；

第七章分析发展房地产投资信托基金将面临的各种风险，设计风险控制体系；

第八章对我国发展房地产投资信托基金的外部环境从法制、房地产市场、资本市场、中介机构、人才等方面进行分析，并提出相关的政策建议；为我国发展REITs设计战略构想，提出相关建议。

二、结论性观点

（1）发展房地产投资信托基金（以下简称REITs）对我国房地产业、金融业都有重要的意义。REITs在美国等发达国家已经是一种成熟的房地产融资方式。结合REITs的特点和我国房地产融资的实际情况可以看出，发展REITs对我国房地产业、金融业均有积极作用，能够拓宽房地产融资渠道、促进信托公司业务重组、降低房地产金融风险。

（2）美国等发达国家发展REITs的经验值得中国借鉴。通过对这些国家REITs的发展模式、结构、上市条件进行比较，本书提出发展我国REITs的建议，即：为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境、改善市场环境、建设REITs的组织机构、加快培养大量的机构投资者、完善人才培养和信息公开化制度。

（3）REITs制度中存在着双重委托—代理关系。运用委托—代理模型分析可知，REITs运作中托管人对管理人的监督越严格，投资人为激励REITs管理人选择努力工作而必须付出的报酬就越小，投资人的收益就越高。另一方面，在基金管理人努力工作的情况下，投资人要想尽量减少为激励REITs管理人而付出的报酬，以提高自己的收益，可以采用增大基金管理人舞弊被发现时受到的处罚罚金、加强托管人的监督、加强外部监督的办法。REITs存在的委托—代理问题，需要设计合理的制度来解决，包括：完善信息披露、建立标准化的基金业绩指标评价体系、设计合理的激励机制、营造有效的REITs监管体系、建立REITs经理人市场、完善REITs市场。在目前开展的房地产信托计划业务的委托—代理关系中，托管人没有充分发挥监督作用。

（4）我国在发展REITs的过程中将遇到多种风险，主要包括：投融资风险、金融风险、经营管理风险、市场风险、社会环境风险和道德风险。REITs风险的度量方法有风险价值法、敏感性分析方法和基于贝叶斯理论的风险分析。本书设计了REITs风险控制模型，提出从宏观和微观层面来控制REITs风险。宏观层面的控制措施包括：建立REIT的法律法规体系、加强对信托业务的监督和管理、努力营造有利于REIT业务发展的社会环境；微观层面的控制措施包括：建立REITs内部风险管理制度、做好投资项目的风险分析和投资的风险控制、适当实行风险规避、杜绝违规经营、加强人才培养、控制道德风险。

（5）我国发展REITs的法律环境、市场环境、运作环境还不成熟。我国的REITs正处于起步阶段。发展REITs还存在一些障碍，具体包括：法律法规不健全、道德风险、流动性风险、专业人才缺乏、第三方财产监管制度未能建立、难以获得税收优惠。本书提出从宏观经济环境、微观经济环境、政策法律环境三个方面构造我国REITs的发展环境，并为我国REITs提出发展战略，即组织模式采取信托模式；先以私募方式发展，成熟后再采取公募方式；国内募集与海外募集相结合；以民间私人持有资本、保险基金和养老基金、企业资金、国外投资者为资金来源；设计REITs的产品，主要有股权投资写?